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Edición 001 · Martes 18 de agosto de 2026 · 4 min de lectura
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El número de la semana
7.3%
Subió la vivienda en México. Pero el promedio esconde lo que de verdad importa.
La vivienda económica-social se apreció 10% en el primer semestre; la media-residencial, 6.7%. El segmento más barato se está encareciendo 1.5 veces más rápido que el caro — justo donde vive el comprador de crédito Infonavit.
El valor promedio de avalúo a nivel nacional llegó a $1,960,032 y la mediana a $1,299,580 en el primer semestre. Diecisiete estados quedaron arriba del promedio nacional y quince abajo: el mercado mexicano dejó de moverse parejo, y quien siga cotizando con referencias nacionales va a quedar fuera de precio en las dos direcciones.
▸ SHF · 10 ago
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| Económica-social |
+10.0% |
| Media-residencial |
+6.7% |
| Vivienda nueva |
+8.3% |
| Vivienda usada |
+7.5% |
| Casas solas |
+8.4% |
| Departamentos |
+7.4% |
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Las 4 de esta semana
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01
Dinero y crédito · 🇲🇽 🇺🇸 🇨🇦
Las tres tasas que mandan en la región, y lo que cuesta esperarlas
México se plantó en 6.50% por segunda vez consecutiva. Estados Unidos sigue arriba del 6.5% en hipoteca y Canadá lleva seis pausas seguidas.
| 🇲🇽 Banxico |
6.50% |
2ª pausa consecutiva, unánime (6-ago) |
| 🇺🇸 Hipoteca 30 años |
6.67% |
bajó 0.02 en la semana; hace un año: 6.58% |
| 🇨🇦 Bank of Canada |
2.25% |
sexta pausa seguida (15-jul) |
Banxico dejó la tasa sin cambio el 6 de agosto, por unanimidad. Pero el dato que casi nadie leyó no fue la tasa: la Junta movió su expectativa de que la inflación llegue a la meta de 3% hasta el cuarto trimestre de 2027, cuando antes la ubicaba entre abril y junio del año próximo. Son seis trimestres más de espera. En Estados Unidos la hipoteca a 15 años quedó en 5.96%, contra 5.71% hace un año. El comprador de allá lleva doce meses pagando más caro el mismo dinero.
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El cálculo que cierra operaciones este trimestre: quien espera doce meses “a que bajen las tasas” paga la casa más cara. Si la vivienda repite el ritmo del último año —7.3%—, ese es el costo de esperar, contra unos puntos de tasa que Banxico ya avisó que no se van a mover tanto. Ese cálculo, hecho con el precio real de su propiedad y puesto por escrito, hace más que cualquier argumento de venta. (El 7.3% es lo observado en el 2T por la SHF, no un pronóstico.) |
▸ Freddie Mac PMMS · 13 ago
▸ Bank of Canada
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02
Regla nueva · 🇲🇽 Infonavit
Infonavit ya no cuenta puntos: el modelo T100 cambia quién califica
Se acabó el esquema de 1,080 puntos que todos aprendimos a calcular de memoria.
El Consejo de Administración aprobó el 13 de mayo sustituirlo por el modelo T100, que evalúa estabilidad laboral, capacidad de pago y condiciones financieras del trabajador. El monto máximo quedó en 711.9 VSM —cerca de 2.9 millones de pesos en crédito individual— y los créditos conjuntos pueden rebasar los $6.8 millones. Además, los atrasos en aportaciones patronales ya no bloquean al trabajador.
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El detalle que está tumbando cierres: ese máximo no aplica para todos. La precalificación real de cada derechohabiente puede quedar muy por debajo del titular que salió en los periódicos, y hay asesores apartando con la cifra vieja. Revalida la precalificación antes de firmar el apartado, no cuando ya se cayó el crédito. |
▸ Infonavit / IDC · 28 jul
⚠ Dato tomado de publicación especializada, pendiente de confirmar en la fuente institucional.
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03
Plaza bajo la lupa · Quintana Roo
Quintana Roo es el segundo estado que más encareció su vivienda del país
11.5% de apreciación anual: 4.2 puntos por encima del promedio nacional. Solo Tamaulipas lo superó.
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Tamaulipas |
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11.8% |
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Quintana Roo NUESTRA PLAZA |
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11.5% |
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Jalisco |
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11.2% |
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Aguascalientes |
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10.7% |
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Nayarit |
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10.6% |
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Baja California |
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9.9% |
Promedio nacional 7.3% · Zonas metropolitanas: Guadalajara 11.1%, Tijuana 9.7%, Puebla-Tlaxcala 8.5%, Monterrey 8.3%
⚠ El dato nacional y el metropolitano están confirmados en el reporte de la SHF; el desglose por entidad se tomó del mismo reporte difundido en prensa (El Universal), a falta del anexo estatal en el sitio oficial.
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Para quien opera en Cancún y la Riviera Maya la consecuencia es inmediata: un avalúo de hace seis meses ya se quedó corto. Si traes cartera captada a principios de año con el precio de entonces, estás vendiendo barato — y el propietario lo va a notar en cuanto compare con el vecino. |
▸ SHF · 10 ago
⚠ Dato tomado de publicación especializada, pendiente de confirmar en la fuente institucional.
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04
🌎 Cruce de frontera · 🇲🇽 🇺🇸 🇨🇦
Los seis estados que más suben son costa turística y frontera. No es coincidencia.
Cinco de los seis primeros son mercados donde el comprador paga —o piensa— en dólares.
Vuelve al ranking de arriba: Tamaulipas, Quintana Roo, Jalisco, Nayarit y Baja California. Cinco de los seis primeros son mercados donde el comprador paga —o piensa— en dólares. El sexto, Aguascalientes, es corredor industrial. La demanda que está moviendo el precio no es solo local. Del otro lado la foto explica por qué. En Estados Unidos las ventas de casa usada de julio cayeron 1.7% mensual, con el precio mediano en 434,100 USD —37 meses consecutivos de alzas— y apenas 4.6 meses de inventario. En Canadá, el índice de precios MLS® dejó de caer por primera vez desde enero de 2025, aunque sigue 3.6% abajo contra el año pasado, con 4.8 meses de inventario. Un mercado que toca fondo libera al propietario que llevaba dos años atorado sin poder vender para comprar afuera.
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La lectura: comprador estadounidense con equity acumulado y crédito caro en casa, más canadiense que por fin puede vender, más un peso que hace ver accesible la costa mexicana. Eso es lo que hay detrás del 11.5% de Quintana Roo — y no se apaga este trimestre. |
▸ NAR · 11 ago
▸ CREA
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Lo aplicable
La jugada de la semana
| 01 |
Repricing de la cartera captada antes de marzo. Con 7.3% nacional y 11.5% en Quintana Roo, el precio con el que captaste a principios de año ya no es el de hoy. Revisa tus exclusivas esta semana, antes de que el propietario te lo reclame. |
| 02 |
Revalida precalificaciones de Infonavit. Con el T100 el monto cambia por perfil. Cualquier apartado firmado con la cifra del esquema anterior es un cierre en riesgo. |
| 03 |
Entierra el “espera a que bajen las tasas”. Banxico movió su meta hasta el 4T de 2027. Si la vivienda repite el ritmo del último año, esperar doce meses cuesta más de lo que se ahorra en tasa. Haz el cálculo con el precio real de su propiedad y entrégaselo por escrito. |
| 04 |
Si operas costa, apunta al canadiense. Su mercado dejó de caer por primera vez en año y medio. El que llevaba dos años atorado ya se puede mover — y en dos meses lo van a estar buscando todos. |
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✓ Seis de las siete se abrieron y verificaron directamente en el sitio oficial los días 13 y 14 de agosto de 2026 · ⚠ La séptima (Infonavit) proviene de publicación especializada y sigue pendiente de confirmar en la fuente
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Los datos de cada plaza se acumulan en las fichas de plaza.
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Investigación Inmobiliaria
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